Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats…) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants…).
Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être rédigé par un notaire.
Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Lorsque les locaux sont à usage mixte (c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle), c’est un bail mixte qui doit être signé. Ce bail mixte n’est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles du bail d’habitation.
Bail de 9 ans minimum qui s’adresse à une société immatriculée au registre du commerce, ou au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan.
Avantage : Il confère une extrême protection au Preneur en lui octroyant la « propriété commerciale » qui lui permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement. Le Preneur a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans à la date d’anniversaire du bail, par acte extrajudiciaire uniquement, au minimum 6 mois à l’avance.
Inconvénient : Dans le cadre d’un bail commercial, l’ensemble des charges et travaux de réparation et d’entretien sont à la charge du Preneur. Pour le propriétaire, le bail doit être net de toutes charges : bail triple net.
Le bail dérogatoire déroge au statut des baux commerciaux. Sa durée maximum est de 36 mois.
Avantage : Les durées du bail et du préavis sont fixées contractuellement entre les parties, ce qui offre davantage de souplesse.
Inconvénient : Il ne confère pas au Preneur la « propriété commerciale », qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux et ainsi protéger son fonds de commerce.
Une garantie bancaire est un acte qui garantit au Bailleur, le paiement des loyers en cas de défaut de paiement du Preneur. Le montant et la durée de cette garantie fait l’objet d’une négociation entre les parties. La mise en place d’une garantie bancaire représente un coût pour le Preneur.
Dépôt de garantie
Somme d’argent confiée en garantie de l’exécution d’un contrat. Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.
Les leviers de négociation sont multiples :
– le loyer : certains propriétaires investisseurs préfèreront négocier un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui augmente chaque année pendant la première période ferme du bail, mais conserver un loyer dit « facial » le plus élevé possible.
– La franchise de loyer correspond à des mois de loyers gratuits et est accordée pour financer des travaux de rénovation ou d’aménagement qui seront effectués par le Preneur. Elle peut également être commerciale, et permet ainsi de faire baisser le coût de la location.
– La remise des clés anticipée : il s’agit d’une franchise de loyer déguisée, qui n’apparaît pas toujours au bail. Le futur locataire doit en revanche remettre au bailleur une attestation d’assurance avant de rentrer dans les lieux.
A noter : Dans le cadre d’un bail commercial, certains bailleurs – en fonction de leur stratégie – sont prêts à consentir des efforts financiers supplémentaire en contrepartie d’un engagement ferme du Preneur sur une durée supérieure à 3 ans.
L’impôt foncier est appelé chaque année auprès du propriétaire. En location, et plus précisément dans le cadre d’un bail commercial, l’impôt foncier est généralement refacturé au locataire.
L’article 605 du Code Civil désigne les petites réparations : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »
(source: www.legifrance.gouv.fr)
L’article 606 du Code Civil désigne quant à lui les grosse réparations: « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. «
(source : www.legifrance.gouv.fr )
Dans le cadre d’un bail commercial, il est important de noter que depuis la Loi Pinel, le Bailleur ne peut plus refacturer les travaux relevant de l’article 606 au preneur, cette disposition étant d’ordre public.
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